Façade d'immeuble grisée : nettoyer ou ravaler ? La question des copropriétés avant le Salon HomeTraces noires sous les balcons, béton qui grise, crépi verdi : avant de voter un ravalement, savoir ce qui relève d'un simple nettoyage, ce que dit la loi, et ce que le drone montre au conseil syndical

Pourquoi les façades des grandes résidences grisent

Une tour ou une barre d'habitation offre aux salissures tout ce qu'elles aiment : de grandes surfaces exposées à la pluie battante d'un côté et à l'ombre de l'autre, des balcons et des nez de dalle qui font ruisseler l'eau toujours au même endroit, des acrotères et des appuis de fenêtre qui retiennent la poussière. Les fiches pathologie de l'Agence Qualité Construction décrivent le mécanisme : les algues, vertes, rouges ou noires, s'installent sur les surfaces qui restent humides et sécrètent des acides organiques ; les champignons microscopiques forment des voiles sombres ; les lichens s'incrustent sur les enduits et le béton vieillis. Le résultat se lit depuis le parking : des traînées noires sous chaque balcon, un pignon nord uniformément vert-gris, une façade sud encore claire.

À cela s'ajoutent les dépôts, suies et particules des grands axes, que les pluies ne lavent pas, et le vieillissement du matériau lui-même : un béton qui farine, un enduit dont la peinture s'est délavée. Cette distinction compte, parce qu'un nettoyage enlève ce qui est posé sur la façade et vivant dessus, mais ne rend pas sa couleur à une peinture passée. C'est la première chose que nous regardons, et que nous disons avant tout devis.

Nettoyer ou ravaler : comment faire la différence

Un nettoyage traite une façade saine qui est sale. Un ravalement traite une façade qui a des désordres : fissures ouvertes, enduit qui sonne creux ou se décolle, éclats de béton laissant apparaître des armatures rouillées, joints de dilatation fatigués, peinture qui cloque. Entre les deux, la frontière se voit mal depuis le sol, et c'est souvent après le nettoyage qu'elle apparaît : une façade propre révèle ses fissures, et c'est précisément pour cela qu'un ravalement commence toujours par un nettoyage.

La bonne méthode, pour une copropriété, consiste donc à partir d'un diagnostic de l'état réel des façades, pan par pan, avant de choisir entre un entretien et une reprise. Nous avons décrit cette démarche dans notre article sur le diagnostic de façade avant ravalement ; sur un immeuble de dix ou quinze niveaux, l'inspection par drone fournit en une matinée les photos haute définition de chaque façade, balcon par balcon, que le conseil syndical peut joindre à la convocation de l'assemblée.

Ce que la loi impose, et comment la copropriété décide

Le code de la construction et de l'habitation impose à tout propriétaire de maintenir ses façades en bon état de propreté. Aucun délai n'est fixé en principe, mais à Paris et dans les communes listées par arrêté préfectoral, le ravalement devient obligatoire tous les dix ans : le maire peut adresser une injonction, puis un arrêté fixant un délai d'un an au plus, faire exécuter les travaux d'office aux frais du propriétaire, et le propriétaire qui n'obéit pas à l'injonction encourt une amende de 3 750 euros. Pour savoir si votre commune figure sur la liste, le service urbanisme de la mairie répond en un appel.

En copropriété, la façade est une partie commune, et c'est l'assemblée générale qui décide. Un nettoyage ou un ravalement d'entretien, qui ne change ni l'aspect ni les matériaux, relève de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : majorité simple des voix exprimées. Des travaux qui modifient l'aspect extérieur, une isolation par l'extérieur ou un changement de teinte, relèvent de l'article 25, à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Les devis se mettent en concurrence au-delà du seuil fixé par l'assemblée, et les dépenses se répartissent aux tantièmes. Nous avons détaillé ces mécanismes, qui valent aussi pour les toitures, dans notre article sur le démoussage en copropriété : qui décide, qui paie.

Comment on nettoie une façade d'immeuble habité

Sur un immeuble, la technique est adaptée à chaque chantier et à chaque demande client, et elle se décide à la visite, avec le conseil syndical. Le drone de pulvérisation convient aux grandes façades planes et aux pignons aveugles, qu'il traite sans toucher la façade ; la nacelle permet d'atteindre les balcons et les sous-faces de dalle ; les cordistes et l'échafaudage s'imposent dès qu'il faut reprendre un enduit ou un joint. Le produit, lui, dépend du support : sur un crépi ou un enduit, un traitement biocide à action lente appliqué sur support sec tue algues, champignons et lichens, et les pluies des semaines suivantes finissent le nettoyage, sans frotter ; sur la pierre, le béton brut ou un soubassement fragile, le nettoyage à la vapeur basse pression, à l'eau seule, donne un résultat immédiat sans produit ; la haute pression reste réservée aux matériaux qui la supportent. Nous détaillons ces méthodes sur notre page nettoyage de façades et de bardages.

Un immeuble habité impose en plus une organisation : information des occupants, fenêtres fermées et balcons dégagés le jour du traitement, protection des végétaux et des véhicules, et un essai préalable sur une zone témoin, en bas d'un pignon, pour que l'assemblée voie le résultat avant de voter. Un vol de drone en zone urbaine est déclaré, planifié hors des heures de présence sur les balcons, et les photos servent à l'état de la façade, jamais à autre chose.

Le dossier que le conseil syndical apporte à l'assemblée

Ce que nous remettons après la visite tient en trois pièces. Un relevé photographique par drone de chaque façade, avec les désordres repérés et classés : salissure biologique, dépôt, fissure, éclat de béton, enduit décollé. Un relevé photogrammétrique par drone des surfaces réelles, façade par façade, balcons déduits, qui permet de comparer des devis établis sur la même base plutôt que sur des estimations. Et, si l'assemblée s'interroge aussi sur l'isolation, une thermographie des façades par temps froid, qui montre les ponts thermiques et oriente le choix entre un simple ravalement et une rénovation plus lourde. Avec ces pièces, le vote porte sur des faits, et la mise en concurrence devient honnête.

Au Salon Home : ce qu'il faut apporter sur le stand

Du vendredi 13 au dimanche 15 novembre, nous serons au Palais 2 l'Atlantique, Parc des Expositions de Bordeaux, de 10 h à 19 h, 18 h le dimanche, stand B0409. Le drone de traitement y est exposé à l'arrêt, sans démonstration de vol, pour comprendre comment se déroule un nettoyage de façade. Si vous êtes membre d'un conseil syndical, ou simplement copropriétaire, venez avec quelques photos prises depuis le trottoir, la date du dernier ravalement et, si vous l'avez, le dernier procès-verbal d'assemblée : dix minutes suffisent pour un premier avis, puis nous convenons d'une visite sur place, gratuite, et le devis suit sous 48 h après la visite. Votre entrée au salon est offerte par Eco Drones : réservez votre invitation sur la page dédiée.

Questions fréquentes