Démoussage de toiture en copropriété : qui décide, qui paie, comment le faire voterLa toiture est commune, la décision aussi. Majorités, fonds de travaux, mise en concurrence des devis : ce qu'un conseil syndical doit savoir avant l'assemblée générale

La toiture est une partie commune : qui en est responsable ?

La loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété, répute parties communes le gros œuvre des bâtiments, les coffres, gaines et têtes de cheminée, ainsi que les éléments d'équipement commun, sauf clause contraire du règlement de copropriété. La toiture en fait partie dans l'immense majorité des cas : un copropriétaire du dernier étage ne peut pas commander un démoussage de son côté.

L'entretien des parties communes revient au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, chargé d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation. Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion : c'est souvent lui qui remarque le premier que le toit verdit, et lui qui a intérêt à constituer le dossier.

Entretien ou amélioration : à quelle majorité se vote un démoussage ?

Les travaux d'entretien et de conservation des parties communes relèvent de la majorité simple de l'article 24 : celle des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés, abstentions non comptées. L'ANIL cite dans cette catégorie la réfection partielle d'une toiture ; un démoussage ou un nettoyage de couverture, qui ne modifient ni la structure ni l'aspect de l'immeuble, sont des travaux d'entretien au sens courant du terme.

La majorité absolue de l'article 25, celle de tous les copropriétaires, s'applique aux travaux de transformation ou d'amélioration et aux décisions qui touchent l'aspect extérieur de l'immeuble. Un traitement qui changerait la teinte de la couverture, comme un hydrofuge coloré sur une toiture noircie, mérite donc que le syndic vérifie la majorité applicable avant le vote. Les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, eux, peuvent être engagés par le syndic de sa propre initiative, à charge d'en informer les copropriétaires.

Qui paie : tantièmes, budget prévisionnel et fonds de travaux

Les charges relatives à la conservation et à l'entretien des parties communes se répartissent entre tous les copropriétaires selon les tantièmes fixés par le règlement de copropriété. Si la résidence comporte plusieurs bâtiments, le règlement peut prévoir des charges spéciales par bâtiment : à vérifier avant le vote.

L'entretien courant peut être inscrit au budget prévisionnel ; des travaux votés hors budget donnent lieu à des appels de fonds spécifiques. Reste le fonds de travaux, obligatoire dans toutes les copropriétés d'habitation depuis le 1er janvier 2025 pour les immeubles de plus de dix ans : sa cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, ni à 2,5 % du montant des travaux prévus lorsqu'un plan pluriannuel a été adopté. Attention : ce fonds est réservé aux travaux du plan pluriannuel, aux travaux urgents et à ceux qui concernent la sauvegarde de l'immeuble, la sécurité ou les économies d'énergie. L'entretien courant n'en fait pas partie, sauf si l'assemblée décide d'y affecter les sommes, à la même majorité que celle requise pour la dépense.

Plusieurs devis : la mise en concurrence, et ce qui rend les offres comparables

L'article 21 de la loi de 1965 prévoit que l'assemblée générale fixe, à la majorité de l'article 25, un montant au-delà duquel la mise en concurrence des marchés et contrats est obligatoire. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 9 mars 2022, qu'elle peut se faire par la demande de plusieurs devis ou par un devis descriptif soumis à plusieurs entreprises, et qu'elle est respectée dès lors que plusieurs sociétés ont été sollicitées, même si toutes n'ont pas répondu. En pratique, deux ou trois devis sérieux joints à la convocation éclairent le vote.

Encore faut-il qu'ils soient comparables. Un devis de démoussage de résidence doit indiquer la surface de couverture et la façon dont elle a été mesurée, la technique d'accès, la nature du traitement, les déclarations de vol si un drone intervient, l'assurance de l'entreprise et la gestion des abords (balcons, terrasses, véhicules). Une surface annoncée sans que personne ne soit venu la voir est le premier signe d'un devis approximatif : nous l'avons détaillé dans notre article sur les sept vérifications avant de signer avec une entreprise de démoussage. Pour une grande résidence, un relevé par photogrammétrie par drone donne une surface mesurée, la même pour toutes les entreprises consultées.

Plan pluriannuel de travaux et DPE collectif : inscrire la toiture dans le calendrier

Depuis 2023, les copropriétés de plus de quinze ans doivent élaborer un plan pluriannuel de travaux, par étapes selon leur taille : plus de 200 lots d'abord, 50 à 200 lots depuis le 1er janvier 2024, les autres depuis le 1er janvier 2025. Ce plan liste les travaux nécessaires à l'entretien de l'immeuble et à la sécurité des occupants, avec une estimation de leur coût et un échéancier sur dix ans. Le DPE collectif suit un calendrier voisin : les copropriétés de 50 lots au plus y sont tenues depuis le 1er janvier 2026.

Un nettoyage inscrit au plan pluriannuel se vote plus facilement, se finance par le fonds de travaux et se programme avant que les mousses ne dégradent les tuiles ou ne bouchent les évacuations. Un état des lieux photographique de la couverture, réalisé par drone, nourrit directement ce plan : nous l'avons expliqué dans notre article sur le plan pluriannuel de travaux, le DPE et l'inspection par drone.

Sur le terrain : comment se passe le démoussage d'une résidence

Tout commence par une visite sur place avec un représentant du conseil syndical ou du syndic : type de couverture, accès, abords, stationnement, terrasses privatives sous le toit. La technique est adaptée à chaque chantier et à chaque demande client : drone de pulvérisation pour une couverture en tuiles étendue, perche télescopique sur les petits pans, nacelle, cordiste ou échafaudage lorsque la configuration l'exige. Les couvreurs restent les interlocuteurs pour toute reprise de couverture.

Deux traitements se complètent. Le traitement biocide à action lente, pulvérisé sur la couverture sèche, agit sur plusieurs semaines, la pluie évacuant progressivement les mousses mortes : c'est la solution la plus courante sur les tuiles. Le nettoyage à la vapeur basse pression, à l'eau seule et sans produit, convient aux supports fragiles et aux copropriétés qui ne veulent pas de produit sur le toit. Sur les immeubles à toit-terrasse, comme ceux de la photo, le sujet n'est pas la mousse mais les évacuations et les relevés d'étanchéité : une inspection de toiture par drone permet de tout vérifier. Le syndic reçoit un compte rendu photographique avant et après. Les méthodes complètes sont sur notre page nettoyage et démoussage de toiture par drone.

Questions fréquentes